聊城住建局将实施新规定！涉及全市房产开发、销售、竣工验收

  近日，为引导房地产市场和行业健康发展，聊城市住建局草拟了《关于加强房地产开发建设项目全过程管理的意见》，现公开征求意见！涉及房地产开发、销售、竣工验收...

  为加强我市房地产开发项目的长效管理，遏制违法违规开发建设行为，系统防范项目风险，引导我市房地产市场和行业健康发展，市住建局草拟了《关于加强房地产开发建设项目全过程管理的意见》（征求意见稿）。

  现予以公布，公开征求意见。有关意见或建议请于2021年10月8日之前，以信函、电子邮件等方式提交市住建局。提交意见建议时，请留下姓名和联系方式，以便进一步联系。

  1、通讯地址：（252000）山东省聊城市军需路1号聊城市住房和城乡建设局房地产市场监管科

  第一条（目的） 为加强我市房地产开发项目的长效管理，遏制违法违规开发建设行为，系统防范项目风险，保障顺利交付，切实维护购房群众利益和社会稳定，引导我市房地产市场和行业健康发展，根据有关法律和法规以及规范标准，结合我市实际，制定本意见。

  第二条（适合使用的范围） 本市范围内居住用地、商业服务业用地开发建设项目的管理适用本意见。棚户区改造、工业示范园区、养老、旅游等用地上的建设项目参照执行。

  第三条（建设条件意见书） 住建部门会同有关部门对房地产开发项目的用地方式、规划条件、住房价格限控要求、项目开竣工时间及建设周期、市政基础设施和公建配套设 施、结建防空地下室、住宅性能认定要求等提出书面建设意见，作为项目开发建设依据。建设条件意见书作为土地出让文件的组成部分进行公示，土地竞得人要严格按照建设条件 意见书的要求做规划设计、制定开发建设规划和商品房销售方案，不得擅自调整内容、降低标准。

  第四条（勘察设计） 勘察、设计单位应严格依照国家和省市有关法律和法规、标准规范进行勘察设计，依据土地出让条件、建设条件以及地块规划、控制性详细规划、修建性详细规划编制建设工程设计的具体方案和施工图，严格校审，确保建筑、结构等各专业图纸一致。

  第五条（方案审查） 建设工程设计的具体方案须符合修建性详细规划和建设工程规划设计的具体方案审查的各项要求，并满足以下条件：（一） 《建设条件意见书》配建的基础设施和公共服务 设施的建设位置和面积已经落实；（二） 除旅馆用地外，不得配建公寓及相关这类的产品。在旅馆用地上配建的服务型公寓，宜釆用通廊式布局；单套公寓建筑面积不宜大于60平方米。（三） 住宅建筑入户门设计宜采用向户外开启的方式， 且保证相邻户门在同时向外开启时，各户门在1.2mX1.2in 范围内不应重叠。当一个单元内同层户数较多，受条件限制， 户门外开确有妨碍公共交通等问题时，户门应向户内开启；户门在向外开启过程中有可能产生门与门、门与人之间的碰撞时，相邻户门均应向户内开启，且户门的开启端不应临近设置。（四）地下车库停车位设计的具体方案应严格按照《车库建筑规划设计规范》（JGJ100-2015）执行，且划线范围内不得有突出物，净空高度不可以少于2. 2米。居住建筑配建车位不宜采用机械式停车位设计。

  第六条（图纸审查） 各施工图审查机构要切实提高内部质量管理，强化各专业施工图与审定的建设工程设计的具体方案的一致性、合规性审查工作，并对建筑结构设计的合理性做复核，杜绝结构设计中为后期增加楼板、顶层加建预留条件。

  第七条（图审管理） 住建部门加强对设计及图审管理， 定期开展质量检查，一经发现设计、图审单位违规、违背法律规定的行为，或建设项目因设计、图审单位存在违规、违背法律规定的行为导致后期群访群诉等问题的，记入设计、图审单位失信信息；情节严重造成不好后果的，依照法律来追究责任。行政审批、人防、 消防等部门发现上述行为，及时通报住建部门。

  第八条（施工许可） 严格实施施工许可审批，对不符合规划、人防许可和未履行基本建设程序的，行政审批部门不予办理施工许可证。全装修商品房项目（包括附属设施、 装修装饰及配套线路、管道、设备）实行施工总承包管理， 统一申领施工许可证，并同时办理工程质量安全监督手续。

  第九条（规划批后管理） 严格落实先规划、后建设原则， 确保各类在建项目的违反相关规定的行为早发现早治理。建设工程在开工前和建筑基础施工完成后，建筑设计企业应当向自然资源规划部门书面提出规划验线申请，取得《建设工程规划验线确认 书》后，方可开工或继续施工。建筑设计企业未按程序申报导致批后监管环节缺失的，计入建筑设计企业失信信息；未取得验线确认书和未按照规划许可实施的，城市管理综合执法部门依法予以行政处罚。

  第十条（施工全套工艺流程监管） 住建部门严格履行工程质量、 安全生产监管职责，依法依规对建设、勘察、设计、施工、 监理等参建单位的质量、相关安全生产行为和工程实体质量做监督；及时制止和查处擅自修改设计的具体方案、未按审查合格后的图纸做施工、使用不合格建材（构配件）、未按规定程序组织工程分部（分项）和竣工验收以及违反安全生产规定进行实施工程等违法、违规行为。

  第十一条（时序管控） 严格房地产开发项目建设时序管控，公共基础设施和配套设施须与居住小区同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。将公共基础设施和配套设施的建设进度与工程规划许可、商品房预售许可以及预售监管资金拨付节点实施联动。

  第十二条（联合检查） 加强房地产开发项目事中事后监管。根据项目分期开发进度计划，住建部门组织并且开展建设项目联合检查工作，整合建设项目批后监管力量，对照土地出让合同、规划条件、规划许可、开发项目建设条件意见书内容，对建设项目做全面检查，察觉缺陷督促建筑设计企业及时整改，并推送行政审批部门，同时按照“前事不清，后事不办的原则，在整改完毕前各部门停办后续审批手续，齐抓共管，形成合力。对零星地块开发建设、项目工程总量5万平方米以下的, 及无分期建设情况的房地产开发项目，可以视情况组织并且开展联合检查工作。

  第十三条（竣工验收） 建设工程完工后，建筑设计企业应及时组织竣工验收。住宅全装修工程应实行整体的结构和装修部分分别验收。建筑设计企业应将装修工程纳入分户验收内容， 全装修施工完成后，建筑设计企业依法组织全装修竣工验收。

  第十五条（合同管理） 房地产开发企业按规定使用商品 房销售合同示范文本，合同补充条款未经住建部门备案审查不得使用。销售合同对商品房的用途、质量、装饰装修部品部件、配套设施、公摊面积、公共设施管理、不动产权证办理等内容必须明确；对装修装饰材料和设备不得出现类似 “同等档次”的模糊表述；对双方的权利义务及纠纷的解决方式约定清晰，不得设定“霸王条款”，规避、减轻和免除房地产开发企业的责任。

  第十六条（销售管理） 房地产开发企业应当在取得商品房预售许可后10日内，在售楼场所设置公示牌，按照“一房一价”要求一次性公布全部准售房源；实行优惠折扣售房的，公示牌上应标明优惠折扣率及享受优惠折扣的条件。房源认购人数超过准售房源数量的，应采取摇号方式公开销售，由公证机构现场监督，实行摇号排序，按序购房。

  第十七条（广告管理） 规范广告宣传行为。市场监督管理部门做好房地产项目广告宣传监管工作，依法对房地产广告进行全方位检查，加强指导，加大虚假宣传和虚假违法广告案件查处力度。

  第十八条（样板房管理） 实行全装修的，样板房应按照设计文件要求和销售合同约定，真实、准确反映户型、内部结构尺寸、装修装饰标准等，不得在样板房内增加交付标准以外的其他装修装饰和家具、家电等误导消费。交付样板房自申领商品房预售许可证之日起，至全装修住宅集中交付购房者之日起3个月内或者建设项目竣工验收合格之日起半年内，不允许拆除、移位或调换。住建部门在进行商品房销售方案备案审核时，应当对沙盘及样板房进行现场查验。经查验不符合标准要求的，不予办理备案手续。

  第十九条（交付管理） 住建部门严格商品房交付使用监督管理，规范新建商品房交付使用条件、交付流程和报备要求，严肃处理违规交付使用行为。房地产开发企业未设立售后服务机构、未明确售后服务机构职责分工方案和工作流程，以及工程验收、质量保修、投诉回访和档案管理等售后服务制度不健全的，商品房不得交付使用。

  第二十条（物业管理） 住建部门要全面加强房地产开发项目前期物业管理，规范物业服务企业选聘和前期物业承接查验工作流程；对发生物业管理相关规定明确禁止行为的， 应及时制止并依法处置，并充分运用物业服务企业红黑榜、 信用评估结果实施联合惩戒。物业服务企业要担负起发现、劝阻、制止和报告违建的管理职能。有物业管理的区域，对巡查不到位、报告不及时、纵容、串通、包庇违建行为的物业服务企业和负责人，住建部门要将其纳入企业及从业人员信用管理。

  第二十一条（违建巡查） 强化属地政府违建治理责任，街道（乡镇）、社区（村）切实履行竣工验收后投入到正常的使用中项目的违法建设巡查责任，联动物业服务企业建立违建巡查制度，及时有效地发现、劝阻、制止和报告违法建设。各级城市管理、自然资源规划、住建、市场监管等部门， 建立健全协同联动查处机制，严惩蓄意违反法律法规行为，加大查处力度。

  第二十二条（信用管理） 将诚信管理贯穿项目报建、 施工建设、竣工验收等各环节，住建部门要建立健全设计、施工、监理、测绘单位和建设单位诚信档案，进一步完善全市房地产开发企业信用评价管理办法、信用评价指标体系等 相关规章制度，实行动态评价管理机制。对在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体，实施各部门联合惩戒。联合惩戒措施包括在业绩考核、综合评价、评优评先表彰等工作中，对惩戒对象予以限制和约束；停止执行惩戒对象享受的优惠政策或者对其关于优惠政策申请不予批准；依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可或者融资行为。

  第二十五条（行政监察） 各单位工作人员要认真履责, 不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，公民、法人和其它组 织发现相关单位及其工作人员在建设工程全过程管理工作中存在不依法履责等违法违反相关规定的行为的，可以向监察机关或上一级主管部门投诉，依照有关规定处理。