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近日，陵城区住建部门出台房地产开发项目的全过程管理，意见共26条，为征求意见稿，每一条都至关重要。
如有意见或建议，可于2023年3月2日之前，以电子邮件方式提交区住建局。提交意见建议时，请留下姓名和联系方式，以便进一步联系。
第一条（目的） 为加强全区房地产开发项目的全过程管理，遏制违法违规开发建设行为，系统防范项目风险，保障顺利交付，切实维护购房群众利益和社会稳定，引导全区房地产市场和行业健康发展，根据有关法律和法规以及规范标准，结合实际，制定本意见。
第二条（适合使用的范围） 全区城镇开发边界内国有土地上居住用地、商业服务业用地开发建设项目的管理适用本意见。
第三条（建设条件意见书） 自然资源部门在编制国有土地使用权出让方案前，应按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》有关法律法规，征询住建、民政、教体、工信、水利、卫健、综合执法、供电等单位关于用地方式、保修期限、项目开竣工时间及建设周期、市政基础设施和公建配套设施、住宅性能认定要求等方面的意见，作为项目开发建设依据。建设条件意见书作为土地出让文件的组成部分进行公示，土地竞得人要严格按照建设条件意见书的要求做规划设计、制定开发建设规划和商品房销售方案，不得擅自调整内容、降低标准。
第四条（勘察设计） 勘察、设计单位应严格依照国家和省市有关法律和法规、标准规范进行勘察设计，依据土地出让条件、建设条件以及地块规划、控制性详细规划、修建性详细规划编制建设工程设计的具体方案和施工图，严格校审，确保建筑、结构等各专业图纸一致。
第五条（方案审查） 自然资源部门组织对规划设计的具体方案进行审核检查，应重点审查容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、建筑风貌、出入口方位、配建停车位、公共服务配套设施等要求。建设工程设计的具体方案须符合修建性详细规划和建设工程规划设计的具体方案审查的各项要求。规划设计的具体方案一经审定，严禁擅自调整或变更。确需修改且符合城乡规划法律和法规规定的修改条件的，要严格按照法定程序履行审批手续后再行修改。
第六条（图纸审查） 各施工图审查机构要切实提高内部质量管理，强化各专业施工图与审定的建设工程设计的具体方案的一致性、合规性审查工作，并对建筑结构设计的合理性做复核，杜绝结构设计中为后期增加楼板、顶层加建预留条件。
第七条（图审管理） 住建部门加强对设计及图审管理，定期开展质量检查，一经发现设计、图审单位违规、违背法律规定的行为，或建设项目因设计、图审单位存在违规、违背法律规定的行为导致后期群访群诉等问题的，记入设计、图审单位失信信息；情节严重造成不好后果的，依照法律来追究责任。
第八条（施工许可） 严格实施施工许可审批，对不符合规划（含人防规划）、未履行相关建设程序的，行政审批部门不予办理施工许可证。全装修商品房项目实行施工总承包管理，统一申领施工许可证，并同时办理工程质量安全监督手续。
第九条（规划批后管理） 严格落实先规划、后建设原则，确保各类在建项目的违反相关规定的行为早发现早治理。规划部门负责组织实施工程建设项目验线、复核，发现建筑工程未经核验放线或验线后擅自违规建设的，责令停止建设，并移交综合执法部门予以行政处罚。规划核实阶段，发现存在未按规划审批建设情形的，停止办理验收手续并移交综合执法部门依法行政处罚。
第十条（施工全套工艺流程监管） 住建部门严格履行建筑工程质量、安全生产监管职责，依法依规对建设、勘察、设计、施工、监理等参建单位的质量履职行为、相关安全生产行为和工程实体质量做监督。住建部门在巡查检查过程中，发现擅自修改设计的具体方案、未按审查合格后的图纸做施工、使用不合格建材（构配件）、未按规定程序组织工程分部（分项）和竣工验收、违反安全生产规定、违法分包转包等违反法律法规行为，及时制止查处并移交综合执法部门依法行政处罚。
第十一条（时序管控） 严格房地产开发项目建设时序管控，公共基础设施和配套设施须与住宅小区同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。住建部门负责组织相关单位对燃气、热力、物业服务用房、道路、路灯等配套设施进行质量监督、工程验收；发改部门负责人防工程质量监督、工程验收；综合执法、创城协调服务中心等部门负责雨污分流、绿化、环卫等配套设施的质量监督、工程验收；水利、电力部门负责供水、供电等配套设施的质量监督、工程验收；民政、教体、卫健等部门负责对养老服务、社区服务、学校（幼儿园）、公共体育健身、卫生服务等公共服务设施进行验收。将公共基础设施和配套设施的建设进度与工程规划许可实施联动。
第十二条（联合巡查） 加强房地产开发项目事中事后监管。根据项目分期开发进度计划，在项目开工1个月内、预售许可证办理1个月内、合同约定交付时间前6个月，由住建部门牵头组织自然资源、规划、综合执法、市场监管等部门，对照土地出让合同、规划条件、规划许可、规划设计方案、开发项目建设条件意见书等内容，对建设项目进行联合巡查检查，发现问题督促建设单位及时整改，并推送行政审批部门，同时按照“前事不清，后事不办”的原则，在整改完毕前各部门停办后续审批手续，齐抓共管，形成合力。
第十三条（合同管理） 房地产开发企业按规定使用商品房销售合同示范文本，落实购房书面告知制度。销售合同对商品房的用途、质量、装饰装修部品部件、配套设施、公摊面积、公共设施管理、不动产权证办理等内容必须明确；对装修装饰材料和设备不得出现类似 “同等档次”“质感相同”“一线品牌”等模糊表述；对逾期交付责任约定，除不可抗力外，宜按全部房价款万分之一的标准按日计算补偿，逾期超过180日业主有权解除合同；对双方的权利义务及纠纷的解决方式约定清晰，不得设定“霸王条款”，规避、减轻和免除房地产开发企业的责任。
第十四条（销售管理） 住建部门负责加强日常巡查检查，督促各房地产开发企业在销售场所规范设置各类信息公示内容，将行业法律法规、企业证照资质、项目基本信息、项目许可证件、销售价格、代理机构、合同文本、预售资金监管账户等内容进行公开公示，确保业主全面了解法律法规、楼盘情况、规划设计、房屋质量、面积公摊、购房价格等各类信息，避免因信息不对称给广大业主造成损失，从销售源头维护业主的合法权益。
第十五条（价格管理） 严格销售价格备案，房地产开发企业应将商品房销售价格向住建部门进行价格备案。房地产开发企业应当在取得商品房预售许可后10日内，在售楼场所设置公示牌，按照“一房一价”要求一次性公布全部准售房源。住建部门负责督促开发企业按要求公示有关资料，在巡查检查过程中发现不按规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈等违法违反相关规定的行为的，函告移交市场监管部门依据《中华人民共和国价格法》《商品房销售明码标价规定》等法律法规严肃查处。
第十六条（广告管理） 规范广告宣传行为。市场监管部门负责根据《中华人民共和国反不正当竞争法》《中华人民共和国广告法》做好房地产项目广告宣传监管工作，依法对房地产广告进行检查，加强指导，加大虚假宣传和虚假违法广告案件查处力度。
第十七条（样板房管理） 样板房应按照设计文件要求和销售合同约定，真实、准确反映户型、内部结构尺寸、装修装饰标准等，在样板房内增加交付标准以外的其他装修装饰和家具、家电等内容时，应明确标明与实际交付标准的差异。交付样板房自住宅集中交付购房者之日起3个月内，不允许拆除、移位或调换。
第十八条（预售资金管理） 依据《山东省商品房预售资金监管办法》《德州市商品房预售资金监管办法实施细则》，强化商品房预售资金监管。规范商品房预售资金交存，住建、公积金、人行及各金融机构，按职责分工监督开发企业将商品房预售定金、首付款、按揭贷款、公积金贷款等全部直接交存预售资金监管账户，实行全程全额监管。各金融机构发现商品房预售资金、贷款等未按时、足额存入监管账户，或挪用、超范围使用监管资金、监管资金被查封扣划等异常情况的，应及时告知住建部门，由住建部门暂停拨付预售资金。监管银行应配合住建部门共同做好商品房预售资金监管工作，按照住建部门的审批意见及时拨付进度款项，配合预售资金监管检查工作，实时提供监管账户出入账信息等相关资料，严禁未经住建部门同意擅自拨付商品房预售资金。
第十九条（竣工验收） 住宅工程分户验收完成后，工程竣工验收前，建筑设计企业组织业主按照既定程序、方式和内容就其选购的房屋开展验房活动，对验房过程中业主提出的合理质量问题，相关单位逐项落实处理完成后，方可组织竣工验收。住宅全装修工程应实行主体结构和装修部分分别验收。建设单位应将装修工程纳入分户验收内容，全装修施工完成后，建设单位依法组织全装修竣工验收。自然资源、发改、综合执法、住建、水利、民政、工信、教体、卫健、电力等单位要按职责分工，严格做好验收工作。
第二十条（交付管理） 商品房交付使用条件应包括建设工程竣工验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、取得房屋实测绘报告以及项目红线内供水、供电、供气、供暖等配套设施专营单位工程竣工验收合格证明或主管部门备案意见、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实，并在交付现场醒目位置公示以上相关信息。开发企业未履行土地出让合同中相关出让条件约定的、开发项目及配套设施未经竣工验收或验收不合格将商品房交付使用的，由相关部门依法严肃查处。
第二十一条（物业管理） 房地产开发项目竣工验收后，建设单位和物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。物业承接查验完成后，建设单位和物业服务企业应在住建部门、街道办事处、镇人民政府的监督下，做好物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权以及相关资料的移交，移交的资料要向住建部门、乡镇（街道）提供备份。建设单位和物业服务企业不履行承接查验义务的，作为不良经营行为记入企业信用档案。乡镇（街道）应建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。商品房小区重新选聘物业服务企业并签订新的物业服务合同，前期物业合同终止。
第二十二条（物业维修资金缴存） 商品住宅业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。
第二十三条（产权证办理） 房地产开发企业应在合同约定时间内为业主办理完成产权证。开发企业或委托第三方为业主办理产权证时，不得强制和额外收取业主费用。不动产登记部门负责依据《不动产登记暂行条例》等法律和法规，做好不动产证办理制发等工作，住建、税务、行政审批等部门按职责分工配合做好不动产证办理工作。
第二十四条（信用管理） 对在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体，实施各部门联合惩戒。联合惩戒措施包括在业绩考核、综合评价、评优评先表彰等工作中，对惩戒对象予以限制和约束；停止执行惩戒对象享受的优惠政策或者对其关于优惠政策申请不予批准；依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可。
第二十五条（行政监察） 各单位工作人员要认真履责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，公民、法人和其它组织发现相关单位及其工作人员在建设工程全过程管理工作中存在不依法履责等违法违规行为的，可以向监察机关或上一级主管部门投诉，依照有关规定处理。
第二十六条 本意见自印发之日起施行，如上级有关法律和法规调整，按新规定执行。
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