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  熟悉我的粉丝都知道，我在帮大家给买房建议的时候，一般很少提到商办这类资产。

  因为很多自用型的买家，他们在决定要买房时，潜意识里就排除了“非住宅”的资产类别。

  我一直跟大家强调，在置业的选择上，住宅的优先级是最高的。但同时我也认为，大部分人置业，终究是为满足“使用感更好”这个需求。

  如果需求升级了，但支付能力跟不上，买家也不一定非得委曲求全，置业的思路可以更开阔些。

  1、今年上半年，广州商办物业成交均价达32191元/㎡，首次突破了3万大关，创下近5年新高（数据来源：合富研究院）；

  2、今年上半年，中心区商办成交约15.2万㎡，同比增长19%，市占率46%。其中海珠贡献了一半的业绩，市占率23%，相当天河、白云和荔湾三区之和（数据来源：合富研究院）。

  3、今年7月份，广州非住宅类产品成交11940套，不仅占所有新房的74%，环比上涨了约18.45%（数据来源：克而瑞）。

  据统计，光是今年上半年，广州大平层的成交量就接近去年全年，且800万级以上的商办类大平层成交套总价也比去年更贵。

  这类产品的成交量大多分布在广州核心四区，尤其是海珠，大部分的买家都是自用为主。

  在房地产供求关系发生明显的变化的当下，商办这样的产品，正在成为当下慢慢的变多广州人的新选择。

  作为广州商办物业大多数买家的流向所在——星汇海珠湾，这里的业主据说有超过70%的比例都是为了自用而来。

  在部分人并不理解商办的价值时，已经有数千名业主在选择星汇海珠湾的过程中，完成了“质疑商办-理解商办-接受商办”的认知变化。

  所以，“商办”和“自用”，这两个词在大部分购房人心里，从来不会作为固定搭配出现。

  从星汇海珠湾的业主画像来看，这些人们之所以买入星汇海珠湾，主要出于以下几个原因：

  2、小户型多，总价低好上车。年轻人觉得租房成本高，还不如直接买房还月供；

  3、孩子结婚，父母分巢，买一套商办养老。孩子不想父母离自己太远，一碗汤的距离正好。

  当然，也有纯投资属性的——有实力的中产家庭，买几套放着给孩子收租。这个我们另当别论。

  2、不需要大几百万的首付，自家的现金流完全能覆盖，是他们留在海珠的最低门槛。

  在我看来，第一第二点是理解商办的过程，而第三点，才是自用型买家们接受商办的关键。

  一个不可以忽视的买家心理变化是，在剧烈调整的市场中，买家出于安全性的考虑，会更倾向于城市核心区的物业，这在某种程度上预示着确定性的规划和现有的成熟配套。

  所以，像星汇海珠湾这样优质地段的商办产品，对置业者而言，自用就极具吸引力。

  先有一套自己够得上的、属于自身个人的房子，提升个人现在的幸福感。未来有钱了，再去买住宅。

  到时候，这套商办能脱手最好，不能脱手就收租金。也许会有风险，但是干什么会没有风险呢？

  抱着这样的想法住进去半年之后，J说：“性价比和自用的整体感受还是很不错的。”

  “出门就是地铁口，购物娱乐说走就走，公园就在小区里。这些理由对我来说，买星汇海珠湾已经很值了。”

  打一开始，陈大姐就目标明确，这套商办就是买来跟老伴自用的，投资只是附带的。

  楼下就是双公园，早上晨练晚上散步，那是一点都不耽误。老俩口想着，离得近，要是以后孙子出生了，还能帮忙带孩子。

  J和陈大姐心态变化，也是大部分海珠湾商办业主的心态变化：投资驱动转为自用驱动。

  当然，这一切的前提是，星汇海珠湾本身，就是海珠核心区实力强劲的综合性选手：

  广纸与广钢、广船被称为广州三旧改造的三大明星项目。广纸与广钢新城隔江相望，是白鹅潭商务区规划的重要组成部分。

  就整个海珠而言，琶洲在东，广纸在西，这俩都是一线临珠江、且发展基础较好的板块。

  和北向望江的琶洲相比，星汇海珠湾就位于珠江后航道上游，坐拥稀缺的南向江景，是一江两岸重点打造的核心板块之一，目前已经建成了有成熟居住氛围的宜居新城。

  今年7月，广州市政府采购中心发布了《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》。

  除了已收储的旧厂地块，政府还计划收储土地约88.55公顷。征收的土地范围基本囊括了沿江一带，由政府实行统一规划，连片开发。

  而从最新的广纸新城的控规图来看，沿江一带的土地类别，主要都是绿地，以及商务、商业用地。

  换言之，除了现有的成熟价值，未来的广纸新城还有连片的商务产业集群加持入驻加持，为区域价值提供坚实的产业支撑。

  星汇海珠湾的旁边，是全长约42.2公里的海珠环岛路，串联起琶洲总部和海珠湾。

  地铁出行方面，项目距离已经开通的地铁广佛线站即可到达广州南站和珠江新城。未来串联了广州所有中心区域的11号线开通后，出行还会更加方便。

  庄头公园、外部规划中的滨江公园（业主的“后花园”），以及项目两个地块中间的超过3.6万㎡的广纸公园（已建成）；

  滨江独栋商业街区，这里由原来广纸的煤仓、冷焊房、锻造坊等建筑改造而来，坊间戏称是太古仓的2.0版本，朋友聚会，吃饭下午茶，溜达着就到了；

  广纸天地荟就能满足。商业品牌及消费方式直接对标的是珠江新城的广粤天地、荔湾永庆坊，网红餐饮、高端休闲应有尽有。

  烤漆铝板+中空LOW-E玻璃，灵感来源于广纸的文化脉络，以“书卷”为原型，与广纸文化一脉相承。

  E2栋临江约160米，整栋楼采用了“一字型”设计，整体的景观面更好，高层前后景观无遮挡；

  7梯11户，平均一部电梯最多就服务两户人家，比起住宅的2梯6户体验还更好。

  4.5米的中空设计，客厅的空间和视野更加立体和开阔，部分户型基本都能一览无余窗外的广纸公园。